不動産を活用した相続税対策について
三京建設では、相続税対策の1つの手段として、土地活用のご提案を行っています。
我が家のポストにも相続税対策セミナーのチラシが入っていますが、そもそも、「我が家は相続税対策を行った方がよいのか？」
「相続税対策に、土地活用がいいのはどうして？」と思っている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、今回はそのそもそもから考えていきたいと思います。
【相続税対策を行った方がよい人はどんな人？】
1.相続財産が基礎放棄を超える人
相続税は、相続財産が一定の基礎控除額を超える場合に基礎控除額が求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)
例: 相続人が2人の場合：基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 2) = 4,200万円
つまり、相続財産の総額が4,200万円を超えると、相続税が発生する可能性があります。
対策を行うべき理由：基礎控除を超える財産を保有している場合、相続税が発生するため、生前から対策を行っていくことで、相続税の負担を軽減できます。
2.土地や不動産を多く所有している人
不動産を多く全てしている人は、相続税対策を行う必要性が高いです。
土地や不動産は相続税評価額がより容易になり、特に都市部に土地を全てしている場合は、相続税が課税される可能性があります。
例: 親から受け継いだ土地が広い場合や、マンションやビルなどの収益物件を所有している場合は、相続税がかかる場合があります。
対策を行うべき理由：不動産をそのまま相続するよりも、貸付地として運用したり、賃貸住宅を建てることで評価額を減らすことができるため、事前の対策が重要です。
3.現金や預貯金を長く保有している人
現金や預貯金はそのままの額が相続財産として評価されるため、財産が判断の場合、相続税の負担が大きくなります。
例: 1億円以上の現金を預貯金や金融資産として保有している場合は、そのまま相続すると高額な相続税が発生します。
対策を行うべき理由：現金を不動産や生命保険に変えるなどの対策を行うことで、相続税評価額を抑えられるため、現金資産が多い方は対策が必要です。
4.家族構成に変化がある人
相続人の数が少ない場合や、配偶者・子供がいない場合、相続税の基礎控除額が少ないため、相続税が発生しやすくなります。
例: 子供がおらず、相続人が配偶者のみの場合や、単身で相続財産を保有している場合。
対策を行うべき理由: 家族構成に変化があると、想定していた相続税額が変わるため、遺言書作成や養子縁組などの対策を検討する必要があります。
5.相続が争い続ける（遺産分割の争い）になりやすいと感じる人
相続人同士のトラブル（争続）を覚悟するためにも、事前に相続税対策を講じ、分割遺産の方針を決めることが重要です。
特に、複数の相続人がいる場合や、異母兄弟・異父兄弟がいる場合は、遺産分割を巡って揉めることが多いため、事前対策が必要です。
例: 兄弟間で遺産の配分をめぐって意見が対立することが予想される場合。
対策を行うべき理由：生前に遺言書を作成したり、資産を分けやすい形で相続をしておくこと、人間のトラブルを回避できます。
6.事業を営んでおり、事業承継が必要な人
中小企業のオーナーや個人事業主の場合、事業の承継がスムーズにいかないと、事業継続に困難をきたすことがあります。
決まっていない場合は、早めの対策が必要です。
例: 自社株の評価が高い場合や、事業用の不動産を多くしている場合。
対策を行うべき理由：事業承継を活用し、相続税を軽減することで、後継者が安心して事業を引き継げるようになります。また、事業用資産を事前に後継者に贈与することなども有効ですです。
まとめ
以上のように、相続税対策が必要な人は、相続財産の総額や構成、家族構成、資産の種類によって異なります。
相続税対策を行うことで、将来の税負担を軽減し、家族の間トラブルを避け、相続手続きができるようになります。
相続税が発生する可能性がある場合や、家族構成に変化があった場合は、早めに専門家（税理士や弁護士、不動産コンサルタント）に相談し、
最適な対策を行うことをお勧めします。
【相続税対策としての土地活用てどんな効果があるの？】
相続と土地活用は密接に関連しており、相続特に税の負担を軽減しながら資産を有効に活用するために、土地活用は重要な手段の一つです。
そのため、事前に土地を有効活用して評価額を考えることで、相続税の軽減や相続後の資産運用に備えることができます。
以下、相続と土地活用の具体的な関係について説明します。
1.相続税評価額の軽減
土地の活用方法によっては、相続税評価額を抑えられるケースが多くあります。
相続税は、土地の種類や利用方法によって評価額が異なるため、土地をただ持っているだけよりも、有効活用することで相続税負担を軽減することができます。
①賃貸住宅の建設による評価額の軽減
土地にアパートやマンションなどの賃貸住宅を建設すると、その土地は「貸家建付地」として評価され、
通常の土地（自家用地）よりも評価額が下がります。
賃貸物件が建っている土地には、借家人（賃貸している住民）の権利が発生しており、相続人が自由に土地を使ったり売却したりするのが難しくなります。
この利用制約が評価額に反映され、建物の評価額も下がり、相続税の負担を軽減できます。
例: 更地としての評価額が1億円の土地が、「貸家建付地」として評価されると8000万円に下がるなど、土地評価額が20%減額される場合があります。
②貸駐車場や定期借地権の活用
土地を駐車場として貸し出す場合、土地の評価額が「貸付地」として見なされることがあります。
これにより、相続税評価額がある程度抑えられることがあり、賃貸住宅ほどの効果はないもの、現金収入を得ながら相続税対策が可能です。
定期借地権を設定して土地を貸し出すことで、土地自由な利用が制限されるため、相続税評価額が減額されることがあります。
③小規模宅地等の特例の活用
相続税には「小規模宅地等の特例」という減税制度があり、一定の条件を満たせば、土地の評価額を大幅に減額することができます。
居住用宅地については、評価額を最大80%まで減額できるケースがあります。
例: 被相続人が居住していた土地（居住用宅地）は、330㎡までの部分について評価額が80%減額されるため、
土地の相続税評価額が抑えられます。
２.現金資産を不動産に変える効果
現金や金融資産はそのままの額で相続税評価額に修正されますが、不動産（特に賃貸物件）に変えることで、相続税評価額が現金よりも低く見積もられることがあります。
現金資産を賃貸住宅の建設費用に充てることで、賃貸住宅の「貸家評価額」や土地の「貸家建付地評価額」が適用され、結果として評価額が圧縮されます。
これにより、相続財産全体の評価額が下がり、相続税負担を軽減できるだけでなく、相続後も家賃収入を得ることで安定した収入源となります。
3.土地活用による収益性の向上と資産の分散効果
土地を有効活用することで、相続後の資産の収益性を高め、安定した収入源を確保することができます。
特に、賃貸住宅の建設や事業用地としての活用は、土地だけを持っているより収益性を向上させ、その後の相続管理や運営がしやすくなります。
①賃貸物件としての活用
賃貸住宅や商業施設を建設し、安定した家賃収入を得ることで、相続後の生活費や資産管理費を賄うことができます。
世代へ資産を引き継ぎ可能となります。
②複数の資産を持つことで資産分散を決意
賃貸物件や事業用地、駐車場などさまざまな用途で土地を活用することで、資産を分散させる効果もあります。
これにより、特定の資産価値が落ちたとしても、全体の資産価値を維持しやすくなります。
4.相続におけるトラブル（争続）の防止
土地をそのまま相続する場合、評価額が高くなる、相続人間での遺産分割を巡るトラブル（継続）につながることがあります。
土地を事前に有効活用し、収益性のある形で分割しやすくすることによって、トラブルを防ぎ、円滑な相続を実現できます。によって、トラブルを回避、相続を実現で きます。
①遺産分割のしやすさ
相続人が複数いる場合、不動産の評価額が高いと、相続人に分割しづらくなり、不公平感が生じることがあります。
そのため、土地を賃貸物件や収益資産に変えることで、分割し使いやすい状態にしておくことが重要です。
②争いを続けるための事前対策
土地を活用する際、遺言書や生前贈与を活用して後の相続分配方法を明確にしておくことも有効です。これにより、相続後のトラブルを防ぐことができます。
まとめ
相続時に土地をそのまま相続するのではなく、有効活用することで、相続税の負担軽減や資産の収益性の向上、そして相続手続きが可能になります。
具体的な対策としては、賃貸住宅のや建設や定期借地権の設定、駐車場運営などあり、どの方法を選ぶかは、土地の権利や相続人の心構え、将来の資産運用計画に応じて決めることが大切です。
三京建設では、土地の活用方法に応じて、弁護士、税理士（相続税専門）、不動産鑑定士とともに、お客様に最善のご提案をいたします。
まずは、お気軽にお問合せ下さい。
